Итак, история сводится к следующему. Я говорю: представьте себе, что в восемьдесят восьмом году, в 1988 году, когда был еще Советский Союз, советская пищевая промышленность придумала бы колбасу, которая имеет неограниченный срок хранения, то есть реально не теряются ее потребительские качества, она не портится.
Вот придумали, свершилось. И вы берете эту колбасу, покупаете там два вагона по три рубля двадцать копеек. Средняя зарплата сто двадцать рублей. Это, получается, по тридцать – сорок килограммов ежемесячно покупаете с восемьдесят восьмого по девяносто третий год и складируете где-то на складе у себя.
А сегодня бы эту колбасу продали за шестьсот восемьдесят рублей килограмм. Ну, вот кто-то говорит, что в этом случае бы он заработал, то есть купил за три рубля двадцать копеек, а продал за шестьсот восемьдесят рублей. Я как финансист говорю, что вы бы сохранили покупательскую способность денег.
Это опять вопрос инфляционной составляющей в цене. Для многих, до недавнего времени, этакой колбасой была недвижимость. Вот график цен на недвижимость.
Синим цветом – это, соответственно, график в рублях цена московской недвижимости на сайте ИРН ее можете получить, красным – это, соответственно, график недвижимости в долларах, и зеленым – график недвижимости московской, зеленым графиком это евро непосредственно.
Что здесь характерно, что для большинства людей такой колбасой была недвижимость. Но недвижимость – это тоже рынок и тоже вопрос баланса спроса и предложения. Цена недвижимости еще будет падать и это отдельная тема для разговора, для отдельного мастер-класса. Я сейчас убеждать и какие-то аргументы приводить не буду.
Я просто хочу показать вам определенную динамику, связанную с тем, что цена московской недвижимости в долларах находится в настоящий момент в ценах две тысячи шестого года.
Да, в рублях может быть, она там подросла, потом упала и вроде бы как сейчас снова восстанавливаться начинает. Но в долларах она потеряла и потеряла существенно. И в этом случае я тоже привожу пример. Четырнадцатый год, доллар растет. Людей сумасшедший поток, вот мы как раз первый проводили антикризис, как раз я про это говорил, что недвижимость нужно продавать и мы с клиентами продавали. Многие клиенты клуба миллионеров тогда избавились от недвижимости.
Представьте 2014 год. Вы покупаете двухкомнатную квартиру в Москве за пятнадцать миллионов в начале года, когда Доллар еще по 30 рублей был. То есть пятнадцать миллионов разделить на тридцать – это пятьсот тысяч долларов. Пятьсот тысяч долларов, сдаете эту квартиру за шестьдесят тысяч рублей и едете в Таиланд, дауншифтинг, то есть у вас пассивный доход две тысячи долларов.
Это получается — шестьдесят тысяч бат. Это ты царь и бог в Таиланде, если у тебя шестьдесят тысяч бат в кармане. С такими деньгами, ты там действительно очень много чего можешь себе позволить. Две тысячи четырнадцатый год прошел, прошло пять лет. Цена квартиры в рублях упала с пятнадцати миллионов до двенадцати миллионов. Курс Доллара изменился с 30 до 60 рублей, то есть в долларах эта квартира уже стоит не пятьсот тысяч долларов, а стоит она уже двести тысяч долларов. Триста тысяч долларов потеряно.
И раньше, если рентная доходность была две тысячи долларов, сейчас арендаторы попросили снижение цены на десять процентов. Сдается она там за пятьдесят пять тысяч рублей, что не составляет даже и тысячи долларов. То получилось, упала и рентная доходность, и капитал потерян.
Так это работает. То есть недвижимость перестает работать. Опять-таки сейчас нет времени для того, чтобы углубляться в тему с недвижимостью. Просто я вам хотел на графике показать, что это не является панацеей. То есть, недвижимость не всегда можно оценить, как некую коммерческую основу. То есть это не является объектом коммерческой основы, потому что недвижимость не создает прибавочной стоимости, она не создает капитал.
Да, вы можете сдавать ее в аренду, но опять-таки прибавочной стоимости, ценности, прибыли она как таковой не приносит, потому что этот капитал во многом сейчас съедается и налогами, и сама цена недвижимости упала в цене, то есть не закрыла инфляционную составляющую.
Это касается не только недвижимости России. The Economist приводил такую статистику по росту цен на недвижимость с семьдесят пятого по две тысячи пятнадцатый год. То есть можно видеть, что пределы роста максимум от 0,4% до 3%. Великобритании был рост по 2015 год, и то после пятнадцатого года цены на недвижимость Великобритании существенно снизились.
То есть здесь не взяты такие года 1960, 1970, 1980, когда было падение процентных ставок. То есть недвижимость не является панацеей. То есть в недвижимости Вы точно капитала не приумножите.
Ну, тут тоже, наверное, в качестве аргумента я привел график цены на недвижимость коммерческую, жилую, промышленную в Японии. То есть в Япония с 1995 года, цены на недвижимость упали.
Это просто показатель, некий аргумент. Я говорю, почему это работает, почему не работает недвижимость. Недвижимость – это точно такой же рынок. Если у вас упадет спрос даже при том же самом предложении, цена на товар упадет.
